Skarga pauliańska jest powództwem wnoszonym przez wierzyciela lub Syndyka masy upadłości albo zarządcę masy sanacyjnej. Zmierza ono do uznania za bezskuteczną wobec wierzyciela zaskarżonej czynności prawnej. Na skutek wygranej sprawy ze skargi pauliańskiej nabywca nieruchomości jest zobowiązany do znoszenia egzekucji ze swojego majątku, przed innymi wierzycielami.
Co jednak dzieje się w przypadku, w którym mama Dłużnika obciążyłaby swoją nieruchomość hipoteką przed złożeniem skargi pauliańskiej? Czy ta czynność prawna również objęta byłaby bezskutecznością? Taki stan faktyczny analizowaliśmy dla potencjalnego nabywcy nieruchomości. Dodać trzeba, że w postępowaniu ze skargi pauliańskiej wierzyciel zaskarżył wyłącznie darowiznę. Nie zaskarżył ustanowienia hipoteki.
Zgodnie z dominującym poglądem, art. 532 k.c., przyznający wierzycielowi pauliańskiemu pierwszeństwo przed wierzycielami osoby trzeciej, nie dotyczył wierzycieli rzeczowych osoby trzeciej. W takim przypadku występowała konieczność zaskarżenia czynności prawnej ustanawiającej to prawo rzeczowe jako dalszego rozporządzenia przez osobę trzecią uzyskaną przez nią korzyścią. Pojawiały się jednak również poglądy odmienne. Oznacza to, że skutek skargi pauliańskiej nie dotyczy dalszych rozporządzeń przedmiotem skargi pauliańskiej.
Rozpatrywana sprawa dotyczyła tego, kto powinien mieć pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości: wierzyciel pauliański, czy wierzyciel osoby trzeciej, którego wierzytelność zabezpieczono hipoteką. Istnieją w związku z powyższym analogie w zakresie ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych przez osobę trzecią, przeciwko której wydano wyrok w sprawie ze skargi pauliańskiej.
W omawianej sprawie zadłużone małżeństwo sprzedało swoją nieruchomość (a konkretniej – prawo użytkowania wieczystego nieruchomości) spółce, która ustanowiła na niej hipotekę na rzecz krewnego małżonków. W trakcie licytacji nieruchomości, krewny małżeństwa wystąpił o przysądzenie mu prawa do nieruchomości jako wierzyciel hipoteczny. Na drodze do przysądzenia prawa do nieruchomości stanął Urząd Skarbowy, któremu udało się uzyskać wyrok uznający zbycie przedmiotowej nieruchomości za bezskuteczne względem niego.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, w razie zbiegu – w postępowaniu egzekucyjnym z użytkowania wieczystego – uprawnienia wierzyciela pauliańskiego, względem którego czynność prawna zbycia tego prawa, zawarta między dłużnikiem a osobą trzecią, została uznana za bezskuteczną (art. 532 k.c.), z uprawnieniem wierzyciela hipotecznego, który uzyskał na tym prawie zabezpieczenie hipoteczne na podstawie czynności prawnej zawartej z osobą trzecią, ale przed ujawnieniem w księdze wieczystej roszczenia wierzyciela pauliańskiego,
mają zastosowanie reguły pierwszeństwa wynikające z ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, chyba że wierzyciel pauliański zakwestionował skutecznie czynność prawną ustanowienia hipoteki w trybie skargi pauliańskiej realizowanej w formie powództwa albo zarzutu przeciwko wierzycielowi hipotecznemu (art. 531 § 1 i 2 k.c.).
W analizowanej sprawie ustanowienie hipoteki przez mamę Dłużnika było skuteczne względem wierzycieli oraz oczywiście względem nowego potencjalnego nabywcy.
Nabywanie nieruchomości licytowanych z powodu uznania ich za bezskuteczną jest często ryzykowne, również ze względu na ryzyka prawne. W celu identyfikacji ryzyk oraz ich analizy warto zwrócić się o pomoc do specjalisty.
